Oito soluções para a habitação

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As soluções para o problema da habitação passam, quase todas, por um – brutal – aumento da oferta.

Na primeira parte desta série, vimos que havia um enorme desfasamento entre o valor das rendas e os salários praticados em Portugal. Na segunda parte, fiz o diagnóstico do problema, que decorre do triplo aumento da procura de habitação, a par de uma – incompreensível – estagnação da oferta.

Nesta terceira parte, com título autónomo, passo às propostas de terapia, que passam, quase todas, por um – brutal – aumento da oferta, envolvendo sete recomendações.

1) Via verde do licenciamento de habitação. Os tempos de espera destes licenciamentos são absurdamente longos, especialmente em Lisboa, sem nenhuma boa razão que o justifique, basta falar com qualquer arquitecto para se ter uma noção do mundo desvairadamente kafkiano (a descrição mais prudente). Recomendo que as câmaras passem a ser obrigadas a revelar, trimestralmente (para enfatizar a urgência de resolver este problema), o número de habitações, novas ou a recuperar, que aguardam autorização municipal, bem como os tempos médios de espera. Espera-se que a obrigatoriedade de divulgação pública deste descalabro force as câmaras a curar este cancro.

2) Urbanizar os “baldios”. Mesmo em Lisboa, ainda há imensos terrenos abandonadas, que nem espaços verdes são, em particular na zona oriental da cidade. Em Londres e Paris não há nenhum espaço livre na cidade, o que tem empurrado as pessoas para a periferia. Não é esse o caso de Lisboa, em que a população foi, desde há cerca de 50 anos, inexplicavelmente forçada a ir morar longe do local de trabalho. Há, assim, amplo espaço livre onde se pode construir muita nova habitação, para além de tudo o resto que complementa o espaço urbano, incluindo jardins.

3) Reabilitar ruínas e espaços vazios. Peço desculpa por insistir no caso lisboeta, mas não é só o que conheço melhor, como foi, em simultâneo com o Porto, a cidade que sofreu a maior destruição de património com o congelamento das rendas de 1974. É extraordinário que, ainda hoje, haja tantos prédios em ruínas e espaços vazios onde já houve prédios, mesmo em zonas cobiçadíssimas. É urgente acabar com este absurdo e reconstruir aí os alojamentos que já existiram.

4) Realojar quarteis. Os quarteis no centro de Lisboa (peço desculpa pela repetição) não exercem aí nenhuma função militar e poderiam, com enorme vantagem, ser deslocalizados para longe ou mesmo trocados por investimento em material militar. A sua urbanização, aproveitando os casos (não muitos) em que existe valor arquitectónico, permitiria também ajudar muito a aumentar a oferta de habitação. 

5) Realojar serviços públicos. Aqui, o caso da capital é inevitável, porque é consequência do nosso malfadado centralismo. Concordo, em tese, com a saída de ministérios de Lisboa, mas, para começar por alterações que provoquem menos disrupção nas vidas dos funcionários públicos, sugiro apenas que se mudem para outras localizações na área metropolitana de Lisboa, bem servidas por transportes públicos.

É importante sublinhar que, até aqui, propus medidas que, ou não custam nada ao Estado (as três primeiras), ou até geram novas receitas (as outras duas). No entanto, com elevada probabilidade, estas medidas não serão suficientes para garantir que se consegue ter um número elevado de habitações a preços acessíveis. Serão, assim, necessárias medidas adicionais, que passo a descrever:

6) Promoção da construção de habitações de renda limitada pelos privados. Tem que se ir para lá da habitação social e assumir a necessidade da criação de rendas limitadas, como já existiram no passado. Há muitas formas de conseguir isto, desde cedência de terrenos públicos, até muito generosas isenções e benefícios fiscais.

7) O Estado e as autarquias construírem um número significativo de habitações de renda limitada. Esta solução só difere da anterior no sentido em que não necessita de qualquer alteração legislativa, basta a vontade política e o desvio de verbas de outras tarefas menos importantes para esta.

8) O Estado e as autarquias assumirem o subsídio de rendas, de modo que os inquilinos paguem em função dos seus rendimentos. Como é evidente, não poderão ser habitações nem muito espaçosas, nem muito luxuosas, nem muito bem localizadas, mas deverão ser muito numerosas, para fazer face à procura.

Há muitos fundos imobiliários que estão desejosos, há décadas, de construir milhares de fogos e os alugarem ao sector público, para que não fiquem com o risco de não pagamento das rendas, um risco caríssimo, dada a inoperância da “justiça” portuguesa.

A Câmara de Lisboa, em particular, tem-se especializado em espatifar rios de dinheiro em obras incompreensíveis, quando esses fundos deveriam, com muito mais óbvia utilidade, ser utilizados na construção de novas habitações a preços módicos, em terrenos de que o município já é hoje proprietário.

Estas propostas geram a pergunta óbvia: como é que se financia isto? Em primeiro lugar, eliminando as duas medidas mais disparatadas do actual governo: reverter a descida do IVA na restauração (custa cerca de 400 milhões de euros por ano) e reverter a semana das 35 horas na administração pública que, como já expliquei aqui, são um luxo de países ricos, só sendo aplicadas em poucos dos países muito mais ricos do que Portugal.

Considerando apenas os 400 milhões do IVA da restauração, estes poderiam, com muitíssimo maior utilidade, servir para dar um subsídio de 100€ mensais (tem que se começar por algum lado e é preferível um subsídio limitado a muitas pessoas do que um apoio generoso a muito menos famílias) a 333 mil rendas, o que abrangeria um número ainda maior de indivíduos.

As poupanças geradas com as recomendações 4 e 5 também podem ser encaminhadas para esta tarefa.

(continua)

1 COMENTÁRIO

  1. Em tese, a maioria destas propostas parecem sensatas. A 1 parece-me de fácil aplicação, haja vontade. Quanto às 2 e 3, gostaria que nos explicasse como pretende implementá-las. Como é que vai obrigar os proprietários desses terrenos e ruínas a vender ou reabilitar? E quem lhe garante que esses projetos não serão destinados ao turismo ou habitação de luxo (nada contra nenhum dos dois)?

    Por outro lado, simplesmente reverter as medidas do IVA na restauração e das 35h na FP, não se afigura politicamente viável nos próximos anos, a não ser que viesse por aí uma nova crise (virá?) pois são altamente impopulares.

    A mim parece-me que, conciliando com o encurtamento drástico dos prazos de licenciamentos nas câmaras municipais (medida 1 enunciada no artigo), as medidas com maior impacto no curto prazo seriam:
    – Isenção total de IVA para construção nova durante 3 anos;
    – Isenção total de tributação das mais-valias dos imóveis em ruína vendidos no centro das cidades, assim como dos terrenos para construção;
    – Corte de 50% ou devolução total do IMT na compra de imóveis ou terrenos cujos projetos se destinassem a habitação;
    – Aumento do IMI e introdução de portagens nos centros urbanos para financiar o aumento da oferta de transportes públicos.

    Esta última parece não se relacionar diretamente com o problema em assunto, mas creio que nos enganamos todos se só discutirmos o problema da habitação sem referir a mobilidade urbana. Não se esqueça que, nos anos áureos da construção, o que levou muito boa gente da classe média a sair dos centros foi, não apenas a degradação do edificado, mas sobretudo o preços das deslocações automóveis que eram então muito mais acessíveis do que são hoje. Basta comparar o preço dos combustíveis hoje e nos e anos 90.

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