Tornar a habitação acessível (2)

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Para uma boa terapia é necessário um bom diagnóstico. A – forte – subida do valor das rendas não é fruto de nenhum movimento especulativo, mas sim da velhinha lei da oferta e da procura, que se ensina na 1ª aula do 1º ano do curso de Economia.

Na primeira parte desta série, vimos que havia um enorme desfasamento entre o valor das rendas e os salários praticados em Portugal. Antes de avançar com as propostas de soluções, nos próximos textos, veremos agora as causas para a – forte – subida das rendas nos últimos anos, porque não pode haver uma boa terapia sem um bom diagnóstico.

O que explica então o aumento das rendas? Em primeiro lugar, a evolução do ciclo económico, que permitiu reduzir a taxa de desemprego de 17% em 2013 para menos de 7% actualmente. A austeridade tornou-se necessária em resultado dos governos de Sócrates, que colocaram o défice público em 10% do PIB em 2010 e levaram a uma explosão das dívidas pública (de 62% do PIB em 2004 para 96% do PIB em 2010) e externa (de 67% do PIB para 104% do PIB).

A austeridade, cujos principais e inexplicavelmente esquecidos responsáveis foram os governos socialistas, provocou uma recessão e fez subir fortemente o desemprego. Sem emprego, muitas famílias foram obrigadas a desfazer-se das suas casas, entregando-as aos bancos, que, por sua vez, tentaram vendê-las o mais rápido possível, provocando uma sensível queda nos valores das habitações e das rendas.

A descida da taxa de desemprego fez que muitas famílias pudessem voltar a ter casa autónoma, aumentando a procura de habitação.

Nos últimos anos, de forma quase fortuita, assistimos também a uma expansão extraordinária do turismo, incluindo o alojamento local, que ditou a segunda forte razão da expansão da procura de habitação, mais sensível em Lisboa e no Porto.

A terceira razão reside em políticas públicas, de promoção de vistos Gold e residentes não habituais. O mais extraordinário é que, com tanto aumento da procura, parte dele fruto de acção do Estado, não tenha sido feito praticamente nada para expandir a oferta.

A subida dos preços das rendas não é, assim, fruto da acção de especuladores, na explicação do “pensamento” mágico, mas antes resultado de algo que se aprende na 1ª aula do 1º ano do curso de Economia: a “lei da oferta e da procura”. Diz esta lei, que a intuição de todos confirma, que num mercado onde se verifica um aumento da procura e a oferta se mantém, os preços sobem.

Ou seja, a solução para fazer baixar os preços das rendas é promover um aumento da oferta, pelo menos de magnitude semelhante ao do aumento da procura.

Já a explicação para o aumento do valor dos imóveis inclui, para além das razões atrás referidas do aumento das rendas, uma outra, a da forte baixa das taxas de juro. Desde a crise de 2008, que estas taxas baixaram para níveis historicamente baixíssimos, sendo hoje vulgar que depósitos a prazo paguem apenas 0,05% de juro ao ano, o que tem levado à procura de aplicações alternativas.

Vou dar um exemplo com números redondos, meramente ilustrativos, e sem considerar impostos ou outros custos.

Imaginemos que, anteriormente, uma determinação habitação pagava 500€ de renda e os investidores exigiam uma taxa de rentabilidade de 6%, pelo que este andar valeria 100 mil€. Entretanto, as rendas subiram 50% para 750€, o que subiu a valorização deste activo imobiliário para 150 mil€.

Mas agora os investidores, por falta de alternativa, já só exigem um rendimento de 3%, metade do anterior, o que significa que o andar passaria a valer o dobro, 300 mil€ (3% de 300 mil€ são o mesmo que 6% de 150 mil€).

Entre o problema do aumento das rendas e o do aumento do valor das casas, é evidente que o primeiro é muitíssimo mais grave do que o segundo, pelo que é naquele que se devem concentrar as atenções.

De qualquer forma, se se resolver o primeiro problema, o segundo fica grandemente solucionado. A parte que resta já nem sequer requer grande solução, porque a descida das taxas de juro que provocou a valorização dos imóveis, também diminuiu o custo do financiamento da aquisição de habitação.  

(continua)

1 COMENTÁRIO

  1. Para completar “a tempestade perfeita” falta mencionar que há muito mais estrangeiros a vir para Portugal trabalhar porque apreciam o clima e o estilo de vida. Tendencialmente gostam de se estabelecer nos centros das cidades, nomeadamente Lisboa e Porto e estão dispostos a pagar bem por essas rendas. O mesmo com estudantes estrangeiros que fazem por cá Erasmus ou mestrados.

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