As taxas de juro e o seu impacto no mercado imobiliário

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Não há dúvidas de que o mercado imobiliário continua em alta, só não é todo igual. Em Portugal, o número de transações de imóveis continua a crescer e importa analisar, não apenas os fatores que mantêm este crescimento, mas também o impacto de um dos mais determinantes: as taxas de juro.

As taxas de juro desempenham um papel fundamental no sistema financeiro, no sistema bancário e na economia. A Euribor é uma taxa de referência da média a que as instituições de crédito estão dispostas a conceder financiamento no mercado interbancário do euro em determinado período de tempo. É calculada diariamente com base nas cotações de um painel de vinte instituições de crédito da União Europeia e não com base em transações reais, o que tem vindo a suscitar muitas críticas e a acelerar uma reforma, de modo a evitar tentativas de manipulação do mercado.

Sendo uma taxa conhecida pela sociedade em geral, a leitura dos efeitos das suas variações a longo prazo, a partir da conjuntura atual do mercado imobiliário, pode passar despercebida.

Depois da crise imobiliária de 2007, que teve início nos EUA mas arrastou a economia global, os nossos governantes, i.e., o Banco Central Europeu, ativaram políticas monetárias para dar novo fôlego à economia. Entre as várias medidas implementadas, esteve na ordem do dia a redução das taxas de juros a instituições e privados. Esta redução levou a que o preço do dinheiro baixasse. Ou seja, que o acesso ao crédito se tornasse mais fácil, levando assim famílias e empresas a poder investir e consumir mais, de modo a impulsionar a economia.

Esta redução nas taxas de juro a 0,0% e o facto de a Euribor estar em valores negativos históricos leva a uma maior facilidade na compra de casa, já que, ao aceder a um crédito variável com taxa de juro negativa, a renda mensal paga ao banco torna-se apelativa.

A juntar a este fator, temos o facto de que Portugal entrou em força na rota do turismo, das estadias de curta e longa duração, com especial incidência em Lisboa. A crescente atividade turística imobiliária mobilizou investimento para unidades de alojamento local e hoteleiro, que faz uma natural subida de preços de mercado. Ora, estes dois fatores fazem com que o mercado imobiliário possa, eventualmente, estar à beira de um colapso com consequente crise económica.

Por um lado, temos o Banco Central Europeu que, com a sua política económica de taxas de juro a 0,0%, leva a que famílias possam aceder a crédito barato com hipotecas variáveis. Por outro, temos o mercado de investimento estrangeiro a elevar o preço dos imóveis mais procurados, catalisados por capital privado e de fundos de investimento que, ainda encontram em Portugal um mercado acessível. Com o aumento dos preços dos imóveis que cumprem os requisitos de procura do mercado estrangeiro, existe um efeito de contágio para todos os imóveis de uma maneira generalizada e alargando-se às periferias. As famílias que antes adquiriam os imóveis mais desejados, deixaram de poder competir com grandes capitais, mas nem por isso deixaram de procurar, por necessidade de curto prazo, ou por medo de que os preços subissem mais. Com a facilidade de crédito, estas famílias apontam a imóveis dentro do seu orçamento, levando os preços da periferia a subir.

Se a conjuntura ficasse por aqui, teríamos aquilo que se considera a normal lei da procura e oferta. Mas o Banco Central Europeu terá a última palavra no mercado imobiliário em Portugal. Apesar de as taxas de juro estarem a 0,0% neste momento já se sabe que a subida está programada para muito em breve. Recentemente, o Banco Central Europeu informou que as taxas devem esperar uma subida até ao segundo trimestre de 2020 – o que parece uma boa notícia mas, na realidade, não é. O que acontece é que este atraso de seis meses não é significativo quando as taxas que estão indexadas a esta subida estão a ser usadas para financiamentos a muito longo prazo.

De uma maneira mais simples, a Euribor vai manter-se estável durante seis meses, mas as hipotecas têm na sua grande maioria uma duração entre trinta e quarenta anos. Ou seja, a subida da taxa de juros vai apanhar em cheio muitas pessoas que têm uma hipoteca a decorrer. E não será daqui a dez anos ou quinze anos, será mais cedo.

A consequência imediata é a subida das rendas mensais das hipotecas em vigor. Isto pode levar a um problema de liquidez das famílias hipotecadas. De um ponto de vista económico e de mercado, é largamente conhecido que a economia repete padrões e tende a repetir-se. Partindo deste ponto, podemos ver que a última descida de taxas de juro durou doze anos – de 2008 a 2020 – podendo acontecer uma subida de taxas de igual duração, o que levaria a uma consequente redução e faria com que só voltássemos a ver estas taxas de juro atuais em, aproximadamente, vinte e cinco anos. Dito de outra forma: quando começarem a subir as taxas, as famílias vão começar a pagar ao banco uma prestação maior do que pagam hoje (e, ou muito me engane, não se prevê que os salários acompanhem este aumento), só voltando a ter os montantes que pagam hoje, possivelmente, daqui a vinte e cinco anos. Isto vai levar a que as famílias passem mais de metade da sua vida hipotecária com pagamentos acima dos que suportam aos dias de hoje.

Esta visão hipotética, mas perfeitamente possível, é por si só assustadora. Um aumento da Euribor para níveis de 2008 faria com que as rendas mensais ao banco mais do que duplicassem. A história certamente não acaba por aqui, porque a corrida à compra de casas tem por base uma falácia muito errada, mas profundamente entranhada na nossa sociedade – o imobiliário não perde dinheiro, o valor das casas sempre sobe.

Esta simples ideia é muito possivelmente o detonante de futuros defaults de várias famílias. O pensamento da grande maioria das pessoas, quando questionada com a possível subida das hipotecas mensais, no limite, é de que se não puderem pagar, vendem e geram liquidez para pagar a totalidade da hipoteca. Mas vamos tentar racionalizar esta ideia.

Com a subida das taxas de juro, as mesmas que vão levar a subidas das mensalidades das hipotecas com taxa variável em vigor, o preço do dinheiro vai subir, ou seja, o valor total e mensal das novas hipotecas vai subir, levando a que mais famílias deixem de poder investir numa nova habitação. Isto leva a que, de um modo geral, a procura desça. Com a descida da procura, as pessoas interessadas em vender terão que descer o preço de venda para criar liquidez, logo, isto levará a uma descida de preços de mercado. A esta descida natural de preços devido à menor procura, vai juntar-se a maior oferta de imóveis, de famílias que estão a pensar liquidar a hipoteca porque estão em dificuldades para cumprir pagamentos. Esta entrada extra de imóveis no mercado derivada da subida das taxas de juro vai levar ainda a uma maior redução dos preços, já que sobe a oferta ao mesmo tempo de que desce a procura.

O efeito dominó final é o default visto que, em pouco tempo, muitas famílias podem ver-se na situação de não poder pagar a hipoteca de um imóvel que adquiriram por 400.000€, como exemplo, dos quais ainda devem 375.000€, mas nesse dia o seu imóvel só vai valer 350.000€ no mercado. Este cenário não é novidade para muitas pessoas que adquiriram casa em alta e tiveram que vender alguns depois, mas o preço a que o mercado estava disposto a comprar era inferior à dívida ao banco. Não é necessário que exista dificuldade em pagar a renda ao banco, o motivo da venda poderá ser qualquer um, desde um divórcio, ao aumento de família, ou mudança de emprego.

Existe, assim, o risco de que a conjuntura de mercado leve a que os imóveis futuramente não tenham valor para pagar as hipotecas ainda por liquidar – que estarão continuamente em crescente valor pois as taxas de juro estarão em ciclo de subida.

Em resumo, a economia e o mercado imobiliário em Portugal, especialmente nos grandes centros urbanos, pode estar a criar uma tempestade perfeita da qual poucos têm a perceção de que se pode estar a entrar em um ciclo negativo, de grande impacto nas finanças familiares e no comportamento do mercado, num futuro próximo.

Não posso deixar de partilhar o outro lado da balança, ao qual pertencem os imóveis com menor susceptibilidade à variação das taxas de juro. Os fatores que influenciaram a procura mantém-se. Lisboa conquistou o coração de novos residentes, permanentes ou não, e o investimento que tem sido feito na cidade de Lisboa terá os seus frutos na atração de cada vez mais residentes e turistas. Há assim um patamar do qual penso que não vamos descer, mas no segmento de “luxo”. Coloco luxo entre aspas no sentido de caracterizar os imóveis mais diferenciados e procurados para um público que não necessita de financiamento nem de fazer muitas contas no momento de escolher a sua nova casa em Lisboa. Apesar de tudo, o centro histórico e as melhores zonas residenciais não têm muito por onde crescer. O clima, a segurança, a gastronomia, a proximidade com as praias e o facto de ser uma porta para a Europa, continuará a atrair capital estrangeiro que beneficiará a economia e manterá estáveis os preços dos imóveis com as localizações e características preferenciais destes compradores ou arrendatários. A tipologia ou área não me parece que façam diferença, no sentido em que, dentro deste segmento, existem jovens, executivos, empreendedores, pequenas famílias, grandes famílias, com planos mais ou menos determinados ou duradouros, mas que procuram sempre o mesmo: a melhor localização, varanda, jardim, vista para o rio, excelente luminosidade, conforto, arquitetura.

É com base na conjugação destas duas perspetivas que avalio o valor de cada imóvel. Em vez de meramente generalizar preços por metro quadrado, penso no perfil e poder de compra de quem quer viver em determinada casa, seja através de compra ou arrendamento. Ao traçar este perfil, torna-se relativamente fácil estimar o intervalo de valores em que o imóvel será vendido ou arrendado. A renda que paga o consumidor é determinante para calcular o rendimento esperado de um investidor que pretenda adquirir um imóvel para arrendar a longo prazo.

Na minha opinião, é um erro tomar uma decisão com base no preço a que comprou o vizinho ou o amigo, da mesma forma que não nos atiramos ao rio Tejo ainda que ele o faça. Mas a comparação tem sido a racionalização para a decisão de compra de muitos portugueses e a fixação do preço de venda é feita através dos anúncios de imóveis, na sua maioria especulativos e ilusórios.

O mercado não é transparente e muitas pessoas ignoram que em certos casos os imóveis são vendidos cerca de 30% abaixo do asking price. Outros são vendidos pelo próprio asking price, ou ligeiramente acima. O resultado depende da capacidade de compra e match do imóvel com as preferências do seu público, como é evidente, mas também de quão informado está o vendedor e das suas reais motivações de venda.

Apesar do peso que tem a habitação nas finanças familiares, estou certa de que a maioria das pessoas toma decisões de compra emocionais com base em falsos argumentos racionais. Enquanto consultora, cumpre-me aconselhar os clientes a ponderarem exaustivamente a sua capacidade financeira, a optarem por taxa fixa em caso de financiamento e a analisarem de forma muito prática rotinas pessoais e familiares de modo a definir prioridades e escolher o imóvel mais adequado. Sem constrangimentos futuros e sem ilusões.

Adiar a compra de casa poderá não ser a melhor estratégia, é preciso é que exista uma estratégia na compra. Por outro lado, seja qual for o segmento, o momento é adequado para a venda, contando com a facilidade do crédito à habitação, sem alarmismo e sem cair no erro da especulação e da excessiva divulgação, que apenas desgastam o imóvel no mercado e levam a uma venda abaixo do preço ótimo.

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